Đất nền luôn được coi là kênh đầu tư hàng đầu trên thị trường bất động sản với khả năng tăng giá, sinh lời cao. Tuy nhiên đầu tư phân khúc này cũng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Cùng tìm hiểu kỹ hơn về loại hình này.
Đất nền là gì?
Đất nền là những khu đất còn trống, chưa có tác động của con người hay máy móc để thực hiện các công trình xây dựng.
Các loại hình đất nền phổ biến
- Đất nền dự án: là những lô đất nằm trong một dự án đang được chủ đầu tư quy hoạch. Những khu đất trong dự án này chưa được tiến hành, chưa được xây dựng hoàn thiện vẫn còn ở những giai đoạn ban đầu thực hiện.
Loại đất này ở khu vực đã được Nhà nước phê duyệt và quy hoạch rõ ràng, xung quanh có nhiều tiện ích, hệ thống giao thông tiện lợi. Mục đích của loại đất này thường là khu dân cư, sinh thái,... Chủ đầu tư có trách nhiệm trong việc đền bù đất của dự án, cấp phép đầy đủ các giấy tờ liên quan đến mảnh đất.
- Đất nền thổ cư: là loại đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, gồm đất ở nông thôn và đất ở thành thị. Mục đích sử dụng của đất ở là xây dựng các công trình nhà ở, phúc lợi xã hội. Tính pháp lý của đất thổ cư thường tiềm ẩn nhiều rủi ro.
- Đất nền liền kề: Đất liền kề có khái niệm gần giống như đất nền dự án. Đây cũng là những mảnh đất trong một khu vực thi công dự án được phân lô rõ ràng, minh bạch, được cơ quan chức năng cấp phép,... Tuy nhiên những mảnh đất được bố trí gần nhau theo một kết cấu nhất định và sẽ có diện tích giống nhau.
Các điều kiện dự án đất nền được mở bán
+ Dự án phân lô bán nền muốn phân lô bán nền để kinh doanh mua bán thì phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
+ Dự án kinh doanh phân lô bán nền thì dự án này của chủ đầu tư phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
+ Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
+ Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
Tổng quan thị trường mua bán đất nền hiện nay
Báo cáo quý I/2022 của Batdongsan.com.vn vào ngày 6/4 vừa qua cho thấy, lượt tìm kiếm nhà đất trong quý I giảm 4% so với cùng kỳ năm 2021 nhưng lại tăng khoảng 2% so với quý I/2019 - thời điểm dịch bệnh chưa diễn ra. Đáng chú ý, trong các loại hình nhà đất được tìm kiếm thì đất nền, đất thổ cư được tìm kiếm nhiều nhất, kể cả so với thời điểm trước khi dịch xảy ra, cụ thể là tăng 4% so với cùng kỳ năm 2019. Đây cũng là loại hình nhà đất “nóng” nhất trong hơn 2 năm dịch bệnh và phục hồi nhanh nhất sau mỗi đợt dịch bệnh bùng phát.
Cũng theo báo cáo quý I/2022 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền tại một số địa phương ở miền Bắc và miền Nam có phần giảm nhiệt so với đầu năm 2021. Trong khi đó, mức độ quan tâm đất nền một số địa phương ở miền Trung như Đắk Lắk, Khánh Hòa, Bình Thuận… lại tăng đến 14%. Tuy nhiên, dù nhiều địa phương ở miền Bắc và miền Nam sụt giảm về mức độ tìm kiếm nhưng giá rao bán đất nền vẫn tăng khá mạnh.
Cụ thể, tại Thủ đô Hà nội, giá đất nền tại các huyện Đông Anh, Gia Lâm tăng 20 - 21%, huyện Quốc Oai tăng 26%, huyện Thạch Thất tăng 11%, đặc biệt huyện Chương Mỹ tăng 74%. Tại Tp. Hồ Chí Minh, giá đất nền huyện Bình Chánh tăng 10%, huyện Củ Chi tăng 25%...
Lưu ý khi đầu tư đất nền, hạn chế rủi ro
- Lựa chọn chủ đầu tư uy tín: Nên chọn những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, hồ sơ tốt, thành tích tốt. Có thể tham khảo các dự án đã được thực hiện trước đó và cả cách chủ đầu tư giải quyết những tranh chấp có xảy ra trong quá khứ,..
- Giao dịch với giấy tờ rõ ràng, tìm hiểu hồ sơ pháp lý dự án: có thể yêu cầu bên bán các giấy tờ pháp lý liên quan đến lô đất như về vị trí, quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thiết kế xây dựng tương lai, thủ tục pháp lý,...
- Tránh mua đất nền chung sổ: để tránh các vấn đề tranh chấp có thể xảy ra bởi với đất nền chung sổ sẽ gặp khá nhiều rắc rối trong việc tách sổ, chuyển nhượng hay xây dựng, sửa chữa công trình,...
- Không mua đất nền yếu: Đất nền yếu không có khả năng chịu tải lớn, khi bạn xây dựng các công trình sẽ gặp phải các tỉnh trạng như: sụt lún đất, hoặc ảnh hưởng trực tiếp đến các công trình đã xây dựng xong, nghiêm trọng hơn đó là công trình xây dựng bị đổ và nghiêng.
- Xem xét kỹ hợp đồng: trong hợp đồng mua bán cần phải ghi rõ ràng, đầy đủ các thông tin cần thiết: phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, thời hạn giao đất, đặc biệt là các điều khoản phạt như mức đền bù thiệt hại nếu chủ đầu tư vi phạm tiến độ, quy hoạch thay đổi, người mua trễ hạn nộp phí thì giải quyết thế nào,… Hợp đồng mua bán phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Nguồn: Nhà đất Cafeland
Đăng nhận xét